Ratgeber
Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG
Hintergrund: Warum die Zertifizierung kam
Vor der WEG-Reform 2020 war die Tätigkeit als Hausverwalter formal nicht qualifikationsabhängig. Seit dem 1. August 2018 brauchen WEG- und Mietverwalter eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 4 GewO — sie setzt aber keine Prüfung von Fachkenntnissen voraus. WEGs verwalten konnte man damit auch ohne juristisches oder kaufmännisches Wissen. Das hat in der Praxis zu erheblichen Schäden in Eigentümergemeinschaften geführt: falsche Abrechnungen, anfechtbare Beschlüsse, unwirksame Verträge.
§ 26a WEG (seit 1. Dezember 2020) und die Zertifizierte-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV, seit Dezember 2021) führen einen Nachweis der rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse ein — die IHK-Prüfung.
Was Eigentümer konkret tun können
- Bei jeder Verwalterbestellung nach Zertifizierung fragen — die IHK-Urkunde oder den Nachweis einer Gleichstellung nach §§ 7, 8 ZertVerwV. Ein Verweis auf Berufsjahre genügt seit dem 1. Juni 2024 nicht mehr.
- Bei laufenden Verwaltungsverträgen vor der nächsten Versammlung Antrag stellen, dass künftig nur zertifizierte Verwalter bestellt werden.
- Bei Beschlussfassung über Verwalterbestellung explizit auf „zertifizierter Verwalter“ abstellen.
- Wenn der aktuelle Verwalter nicht zertifiziert ist und sich auch nicht qualifizieren will: Wechsel-Überlegungen mit dem Beirat besprechen.
Häufige Fragen
Was ist ein zertifizierter Verwalter?
§ 26a WEG (seit 1. Dezember 2020) schützt die Bezeichnung „zertifizierter Verwalter“: Sie darf nur führen, wer die Prüfung vor der IHK bestanden hat. Die Prüfung richtet sich nach der Zertifizierte-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV, seit Dezember 2021) und umfasst rechtliche, technische und kaufmännische Grundlagen der Hausverwaltung. Sie ist nicht das Examen einer Ausbildung, sondern eine eigenständige Prüfung.
Müssen alle Verwalter zertifiziert sein?
Nein. Die Bezeichnung „zertifizierter Verwalter“ ist geschützt. Wer keine Prüfung abgelegt hat, darf weiter Hausverwaltung anbieten — nur ohne diese Bezeichnung. Allerdings können Eigentümer seit Dezember 2023 verlangen, einen zertifizierten Verwalter zu bestellen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Von diesem Verlangen befreit sind kleine Gemeinschaften nur, wenn drei Voraussetzungen zusammentreffen: weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer ist zum Verwalter bestellt, und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter. Fehlt eine davon, greift die Ausnahme nicht.
Ab wann gilt die Pflicht zur Bestellung?
Seit dem 1. Dezember 2023. Wenn ein Eigentümer in der Versammlung verlangt, einen zertifizierten Verwalter zu bestellen, entspricht das ordnungsmäßiger Verwaltung — die Mehrheit muss einen zertifizierten Verwalter wählen. Die Übergangsregel für bestehende Bestellungen ist am 1. Juni 2024 ausgelaufen (§ 48 Abs. 4 WEG).
Welche Übergangsregelungen gelten?
Keine mehr. Es gab eine: Wer am 1. Dezember 2020 Verwalter einer Gemeinschaft war, galt ihr gegenüber bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter (§ 48 Abs. 4 Satz 2 WEG). Diese Regel war gemeinschaftsbezogen und ist ausgelaufen — eine dauerhafte persönliche Qualifikation aus Berufsjahren gibt es nicht. Unabhängig davon stehen bestimmte Berufsabschlüsse dem zertifizierten Verwalter gleich (§§ 7, 8 ZertVerwV, etwa Immobilienkaufleute oder ein einschlägiger Hochschulabschluss). Alle anderen legen die IHK-Prüfung ab.
Was umfasst die IHK-Prüfung?
Vier Sachgebiete nach Anlage 1 ZertVerwV: Grundlagen der Immobilienwirtschaft, rechtliche Grundlagen (WEG-Recht, BGB, Mietrecht), kaufmännische Grundlagen (Buchhaltung, Steuern) und technische Grundlagen (Bau, Gebäude, Energie). Die Prüfung ist kostenpflichtig (typisch 300–600 €), Vorbereitungskurse zwei- bis viertägig.
Ist Vesalo zertifizierter Verwalter?
Die Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO haben wir am 15.10.2026 beim Main-Kinzig-Kreis (Gewerbewesen, Amt 32.5.2) beantragt; sie ist noch nicht erteilt. Verwaltungsmandate übernehmen wir erst nach Erteilung. Vesalo ist noch kein zertifizierter Verwalter. Unser Geschäftsführer legt die IHK-Prüfung im Februar 2027 ab; eine Gesellschaft gilt als zertifiziert, wenn die unmittelbar mit WEG-Aufgaben betrauten Beschäftigten zertifiziert sind (§ 8 ZertVerwV). Vorher wäre ein Bestellungsbeschluss anfechtbar (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG) – WEG-Mandate übernehmen wir deshalb erst mit Zertifizierung und § 34c-Erlaubnis.
Was passiert, wenn ein Verwalter sich unberechtigt zertifiziert nennt?
Ein Bußgeld sieht das WEG dafür nicht vor. Unberechtigte Bezeichnung riskiert v. a. wettbewerbsrechtliche Abmahnungen. Die Bezeichnung „zertifiziert“ ist klar geregelt — wer es nicht ist, darf es nicht behaupten.
Verwandte Themen
Persönliches Gespräch, ohne Verkaufsdruck.
Wir besprechen Ihren Fall, prüfen die Optionen und zeigen Ihnen das Portal in einer Live-Demo. Ohne Vertrag, ohne Verpflichtung.