Ratgeber
Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG
Hintergrund: Warum die Zertifizierung kam
Vor der WEG-Reform 2020 war die Tätigkeit als Hausverwalter formal nicht qualifikationsabhängig. Wer eine § 34c GewO-Erlaubnis hatte (rein gewerblicher Nachweis ohne Sachkunde-Prüfung), durfte WEGs verwalten — auch ohne juristisches oder kaufmännisches Wissen. Das hat in der Praxis zu erheblichen Schäden in Eigentümergemeinschaften geführt: falsche Abrechnungen, anfechtbare Beschlüsse, unwirksame Verträge.
§ 26a WEG (seit 2020) und die WEG-Zertifizierungsverordnung (WEG-ZertV, seit Dezember 2021) führen einen Sachkundenachweis ein — die IHK-Prüfung.
Was Eigentümer konkret tun können
- Bei jeder Verwalterbestellung nach Zertifizierung fragen — entweder IHK-Urkunde oder Bestandsverwalter-Nachweis.
- Bei laufenden Verwaltungsverträgen vor der nächsten Versammlung Antrag stellen, dass künftig nur zertifizierte Verwalter bestellt werden.
- Bei Beschlussfassung über Verwalterbestellung explizit auf „zertifizierter Verwalter“ abstellen.
- Wenn der aktuelle Verwalter nicht zertifiziert ist und sich auch nicht qualifizieren will: Wechsel-Überlegungen mit dem Beirat besprechen.
Häufige Fragen
Was ist ein zertifizierter Verwalter?
Seit dem 1. Dezember 2022 (§ 26a WEG) dürfen sich nur noch Personen „zertifizierter Verwalter“ nennen, die eine Sachkundeprüfung vor der IHK bestanden haben. Die Prüfung umfasst rechtliche, technische und kaufmännische Grundlagen der Hausverwaltung. Sie ist nicht das Examen einer Ausbildung, sondern eine eigenständige Sachkundeprüfung.
Müssen alle Verwalter zertifiziert sein?
Nein. Die Bezeichnung „zertifizierter Verwalter“ ist geschützt. Wer keine Prüfung abgelegt hat, darf weiter Hausverwaltung anbieten — nur ohne diese Bezeichnung. Allerdings können Eigentümer seit Dezember 2023 verlangen, einen zertifizierten Verwalter zu bestellen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).
Ab wann gilt die Pflicht zur Bestellung?
Seit dem 1. Dezember 2023. Wenn ein Eigentümer in der Versammlung verlangt, einen zertifizierten Verwalter zu bestellen, entspricht das ordnungsmäßiger Verwaltung — die Mehrheit muss einen zertifizierten Verwalter wählen. Für bestehende Bestellungen vor Dezember 2023 gilt ein Übergangsschutz.
Welche Übergangsregelungen gelten?
Verwalter, die am 1. Dezember 2020 bereits mindestens drei Jahre tätig waren, gelten kraft Gesetzes als zertifiziert (§ 7 WEG-ZertV). Diese Bestandsverwalter müssen keine Prüfung ablegen. Junge Verwalter und Berufseinsteiger müssen die IHK-Prüfung absolvieren.
Was umfasst die IHK-Prüfung?
Vier Themenfelder: rechtliche Grundlagen (WEG-Recht, BGB, Mietrecht), kaufmännische Grundlagen (Buchhaltung, Steuern), technische Grundlagen (Bau, Gebäude, Energie) und Verwaltung im engeren Sinn (Beschluss-Sammlung, Versammlung, Beirat). Die Prüfung ist kostenpflichtig (typisch 300–600 €), Vorbereitungskurse zwei- bis viertägig.
Ist Vesalo zertifizierter Verwalter?
Vesalo bereitet die Erteilung der § 34c GewO-Erlaubnis und die Sachkundeprüfung nach § 26a WEG aktuell vor. Bis dahin arbeiten wir nach denselben Qualitätsstandards und legen die Prüfungsunterlagen auf Anfrage offen. Unsere Pilot-Kunden erhalten transparente Information über den aktuellen Status.
Was passiert, wenn ein Verwalter sich unberechtigt zertifiziert nennt?
Verstoß gegen § 26a WEG ist eine Ordnungswidrigkeit. Außerdem: wettbewerbsrechtliche Abmahnung durch Konkurrenten oder Wettbewerbsverbände, Schadenersatzansprüche der irregeführten Eigentümer. Die Bezeichnung „zertifiziert“ ist klar geregelt — wer es nicht ist, darf es nicht behaupten.
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