Ratgeber
Jahresabrechnung der WEG nach § 28 WEG
Inhalte nach § 28 WEG
In der Praxis enthält die Jahresabrechnung:
- Gesamteinnahmen und -ausgaben der Gemeinschaft, gegliedert nach Kostenart.
- Einzelabrechnung pro Eigentümer mit tatsächlichem Anteil und Vergleich mit den beschlossenen Vorschüssen.
- Entwicklung der Erhaltungsrücklage mit Anfangs- und Endbestand sowie Verwendung im Jahr.
Beschlossen werden die Nachschüsse bzw. die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Zusätzlich erstellt der Verwalter jährlich einen Vermögensbericht (Rücklagen, wesentliches Gemeinschaftsvermögen) für jeden Eigentümer — ein eigenes Dokument, das nicht beschlossen wird (§ 28 Abs. 4 WEG).
Der neue Vermögensbericht
§ 28 Abs. 4 WEG (seit 2020) verlangt einen Vermögensbericht zum Bilanzstichtag. Inhalt:
- Stand aller Bankkonten der Gemeinschaft
- Bestand der Erhaltungsrücklage und etwaiger weiterer Rücklagen
- Offene Forderungen gegen Eigentümer (Hausgeld-Rückstände)
- Offene Verbindlichkeiten gegen Lieferanten und Handwerker
- Bestand kurzfristig fälliger Mittel (zur Liquiditätsbewertung)
Vor der Reform war diese Information oft schwer zugänglich — Eigentümer wussten nicht, wie viel Geld „insgesamt“ da war. Der Vermögensbericht löst dieses Trust-Problem strukturell.
Vor der Versammlung prüfen
- Belege gegen die Gesamtkostenaufstellung abgleichen (Beirat hat Einsicht)
- Umlageschlüssel prüfen (Wohnfläche, Miteigentumsanteil, Verbrauch — passt zur Beschlusslage?)
- Eigene Vorauszahlungen nachrechnen
- Vermögensbericht auf Konsistenz mit Bankauszügen prüfen
- Erhaltungsrücklage: Anfangs- + Zuführung − Verwendung = Endbestand?
Häufige Fragen
Was ist die Jahresabrechnung der WEG?
Die Jahresabrechnung ist der Rückblick auf das abgelaufene Wirtschaftsjahr — sie weist die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft aus und ermittelt für jeden Eigentümer eine Nachzahlung oder Erstattung. Rechtsgrundlage ist § 28 WEG.
Bis wann muss die Jahresabrechnung vorliegen?
Es gibt keine starre gesetzliche Frist; der Verwalter stellt die Abrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres auf, und die Eigentümerversammlung beschließt über die Nachschüsse bzw. die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG) — typisch im ersten Halbjahr nach Geschäftsjahresende. Eine Verzögerung über sechs Monate ist Anlass zur Nachfrage, eine Verzögerung über zwölf Monate ein konkretes Verwalter-Versäumnis.
Was ist der Vermögensbericht?
Zusätzlich erstellt der Verwalter jährlich einen Vermögensbericht (Rücklagen, wesentliches Gemeinschaftsvermögen) für jeden Eigentümer (§ 28 Abs. 4 WEG). Er ist ein eigenes Dokument und wird nicht beschlossen. Er zeigt zum Bilanzstichtag den Stand der Rücklagen, Bankguthaben, offene Forderungen gegen Eigentümer und offene Verbindlichkeiten gegen Lieferanten.
Wie wird die Abrechnungsspitze berechnet?
Pro Eigentümer nach herrschender Auffassung: tatsächliche anteilige Kosten minus beschlossene Vorschüsse (Soll) = Abrechnungsspitze. Positiv = Nachzahlung, negativ = Erstattung. Verteilt wird nach Miteigentumsanteilen oder nach einem abweichenden Schlüssel aus Vereinbarung oder Beschluss (§ 16 Abs. 2 WEG).
Wer prüft die Jahresabrechnung vor der Versammlung?
Der Verwaltungsbeirat nach § 29 WEG. Er erhält die Abrechnung vor allen anderen, prüft Belege und Berechnung und gibt eine Empfehlung an die Versammlung. Bei Vesalo-Verwaltung können Beiräte jederzeit im Portal in die Belege schauen — nicht nur vor der Versammlung.
Kann ich die beschlossene Jahresabrechnung anfechten?
Ja, binnen eines Monats nach Beschlussfassung (§ 45 WEG). Anfechtungsgründe: formale Mängel (Einberufung, Ladungsfrist), inhaltliche Mängel (falsche Umlage, fehlende Belege, rechnerische Fehler). Anwalt empfehlenswert — die Anfechtung muss gut begründet sein.
Was passiert mit der Abrechnungsspitze?
Nachzahlungen sind in der Regel binnen vier Wochen nach Versammlungs-Beschluss fällig. Erstattungen werden vom Verwalter unaufgefordert ausgezahlt oder mit künftigen Hausgeld-Zahlungen verrechnet — abhängig von der Beschlussvorlage.
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