Ratgeber
Eigentümerversammlung: Ablauf und Beschlüsse
Ablauf einer ordentlichen Versammlung
- Eröffnung: Versammlungsleitung (Verwalter, soweit nicht abweichend bestimmt) begrüßt, stellt Anwesenheit und Vertretung fest, verliest die Tagesordnung.
- Genehmigung des Vorjahresprotokolls: bei Bedarf — sofern strittig.
- Jahresabrechnung: Vorstellung durch den Verwalter, Empfehlung des Beirats, Beschluss über die Nachschüsse bzw. die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG).
- Wirtschaftsplan: Vorstellung für das kommende Jahr, Beschluss über die Vorschüsse (Hausgeld-Vorauszahlungen, § 28 Abs. 1 WEG).
- Entlastung des Verwalters: separater Beschluss — Eigentümer erklären, dass keine offenen Forderungen gegen den Verwalter bestehen.
- Sonderbeschlüsse: Sanierungen, Sonderumlagen, Vertragsänderungen, jede mit einzelner Abstimmung.
- Verschiedenes: Diskussionspunkte ohne Beschluss.
- Schluss: Versammlungsleitung schließt die Versammlung, kündigt Protokoll-Versand an.
Beschlussarten und Mehrheiten
- Einfache Mehrheit: Standard für die meisten Beschlüsse (§ 25 Abs. 1 WEG) — Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, einzelne bauliche Veränderungen seit 2020.
- Modernisierung und bauliche Veränderung: einfache Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG); bei mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile tragen alle die Kosten, außer bei unverhältnismäßigen Kosten (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG).
- Änderung der Gemeinschaftsordnung: Vereinbarung aller Eigentümer oder Beschluss aufgrund einer Öffnungsklausel (§ 10 WEG).
Anfechtung fehlerhafter Beschlüsse
§ 45 S. 1 WEG: Eigentümer können binnen eines Monats nach Beschlussfassung Anfechtungsklage beim Amtsgericht erheben. Anfechtungsgründe:
- Formelle Mängel (Einberufungsfrist, Tagesordnung, Versammlungsleitung)
- Materielle Mängel (Beschluss verstößt gegen Gesetz oder Gemeinschaftsordnung)
- Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes
- Unverhältnismäßigkeit (z.B. übermäßig hohe Sonderumlage ohne sachlichen Grund)
Die Anfechtung muss binnen eines Monats erhoben UND binnen zwei Monaten begründet sein (§ 45 S. 1 WEG). Anwalts- Vertretung ist beim Amtsgericht nicht zwingend, aber dringend empfohlen.
Häufige Fragen
Wer beruft die Eigentümerversammlung ein?
Der Verwalter (§ 24 Abs. 1 WEG). Der Verwalter muss einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer das in Textform mit Zweck und Gründen verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG). Fehlt er oder weigert er sich, beruft der Beiratsvorsitzende, sein Vertreter oder ein ermächtigter Eigentümer ein (§ 24 Abs. 3 WEG).
Welche Einberufungsfrist gilt?
Mindestens drei Wochen vor dem Versammlungstermin (§ 24 Abs. 4 WEG). Die Einberufung muss in Textform erfolgen; die Gegenstände der Beschlussfassung müssen bei der Einberufung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). Nur bei besonderer Dringlichkeit darf die 3-Wochen-Frist unterschritten werden.
Ist die Versammlung beschlussfähig?
Seit der WEG-Reform 2020 immer — § 25 Abs. 1 WEG verlangt keine Mindest-Anwesenheit mehr. Beschlüsse werden mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst, soweit Gesetz oder Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsehen.
Welche Mehrheiten gelten für welche Beschlüsse?
Standard: einfache Mehrheit (§ 25 Abs. 1 WEG). Bauliche Veränderungen seit Reform 2020 ebenfalls einfache Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG); bei mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile tragen alle die Kosten, außer bei unverhältnismäßigen Kosten (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Die Gemeinschaftsordnung ändert eine Vereinbarung aller Eigentümer oder ein Beschluss aufgrund einer Öffnungsklausel (§ 10 WEG).
Kann ich mich vertreten lassen?
Ja. Für die Vollmacht genügt die Textform (§ 25 Abs. 3 WEG); die Gemeinschaftsordnung kann den Kreis möglicher Vertreter beschränken. Vesalo dokumentiert die Vollmacht im Protokoll.
Was passiert mit einem Beschluss, der fehlerhaft ist?
Fehlerhafte Beschlüsse sind grundsätzlich gültig, können aber binnen eines Monats nach Beschlussfassung angefochten werden (§ 45 WEG). Anfechtungsgründe: formale Mängel (Einberufung, Ladungsfrist, zu vage Tagesordnung), inhaltliche Mängel (Rechtsverstoß, Unverhältnismäßigkeit). Klageeinreichung beim örtlichen Amtsgericht.
Wann muss das Protokoll verschickt werden?
Die Niederschrift ist unverzüglich aufzunehmen; wir stellen sie zeitnah ins Portal (§ 24 Abs. 6 WEG). Unterschreiben müssen sie der Vorsitzende, ein Wohnungseigentümer und, falls ein Beirat bestellt ist, dessen Vorsitzender oder Vertreter. Die Beschluss-Sammlung muss unverzüglich aktualisiert werden (§ 24 Abs. 7 WEG).
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