WEG-Versammlung online: Recht und Praxis

Rechtliche Grundlage

Die WEG-Reform 2020 hat die Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen in § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG verankert: Seit dem 1. Dezember 2020 können die Eigentümer beschließen, dass einzelne von ihnen ohne Anwesenheit am Versammlungsort teilnehmen und ihre Rechte elektronisch ausüben — die hybride Versammlung.

Rein virtuelle Versammlungen — ganz ohne Versammlungsort, auch ohne den Verwalter vor Ort — regelt § 23 Abs. 1a WEG: Die Gemeinschaft muss sie mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, der Beschluss gilt längstens drei Jahre, und die virtuelle Versammlung muss bei Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein. Wurde die virtuelle Versammlung vor dem 1. Januar 2028 beschlossen, findet bis einschließlich 2028 jährlich eine Präsenzversammlung statt, sofern die Eigentümer nicht durch einstimmigen Beschluss darauf verzichten (§ 48 Abs. 6 WEG).

Der Beschluss legt fest: ob hybrid oder rein virtuell, mit welcher Technik (Plattform-Name), wie die Identifikation läuft, wer die Versammlungsleitung übernimmt. Ein Beschluss über die rein virtuelle Form gilt höchstens drei Jahre und muss danach neu gefasst werden.

Ablauf einer hybriden Versammlung

1. Einberufung: mit Hinweis auf Online-Teilnahme-Option und Versammlungs-Link, drei Wochen Vorlauf (§ 24 Abs. 4 WEG).
2. Eröffnung: Versammlungsleitung begrüßt vor Ort und online, stellt Anwesenheit und Vertretung fest. (Eine „Beschlussfähigkeit“ gibt es seit der WEG-Reform 2020 nicht mehr.)
3. Tagesordnung: Punkt für Punkt, mit Erörterung im Plenum (Wortmeldungen vor Ort und im Chat/Audio).
4. Abstimmung: für jeden Beschlussantrag separat, Live-Ergebnis im Tool.
5. Protokollierung: Die Abstimmungsergebnisse fließen automatisch in den Entwurf der Niederschrift; die Versammlungsleitung prüft und ergänzt ihn.
6. Beschluss-Sammlung: wird unmittelbar nach Versammlungs-Ende aktualisiert (§ 24 Abs. 7 WEG).

Warum die Online-Teilnahme die Gemeinschaft schützt

Seit der WEG-Reform 2020 gibt es die Beschlussfähigkeit nicht mehr. Eine ordnungsgemäß geladene Versammlung beschließt wirksam, egal wie viele Eigentümer erscheinen. Wer fernbleibt, überlässt die Entscheidung den Anwesenden — und das können wenige sein. Eine Sanierung, eine Sonderumlage oder ein neuer Verteilungsschlüssel kann dann von einer kleinen Minderheit für alle beschlossen werden.

Die niedrigste Hürde gegen dieses Risiko ist die Teilnahme selbst. Wer sich von zu Hause zuschalten kann, kommt eher als jemand, der abends in einen Saal fahren muss. Mehr Teilnehmende heißt: Beschlüsse mit breiterer Mehrheit, weniger Überraschungen im Protokoll, weniger Anfechtungen — und ein Ergebnis, das die Gemeinschaft wirklich trägt.

• Teilnahme vom Sofa aus, mit Bild, Ton und Stimme in Echtzeit
• Keine Saalmiete, keine Anfahrt, kein verlorener Abend
• Jede Stimme wird gezählt und im Protokoll nachvollziehbar ausgewiesen
• Wer nicht kann, erteilt eine Vollmacht — auch die wird digital erfasst

Was die Technik leisten muss

• Stabile Video-Übertragung mit Bild und Ton aus dem Versammlungsraum
• Audio-Rückkanal für Online-Teilnehmer (Wortmeldungen)
• Identifikation über persönlichen Portal-Login
• Strukturierte Abstimmung pro Tagesordnungspunkt
• Stimmgewichtung nach Kopf (gesetzlicher Regelfall, § 25 Abs. 2 WEG) oder nach Miteigentumsanteil bzw. Objekt, wenn die Gemeinschaftsordnung es so vorsieht
• Entwurf der Niederschrift mit allen Abstimmungsergebnissen, automatisch aus den Abstimmungsdaten
• Eine Aufzeichnung nur mit Einwilligung aller Anwesenden (§ 201 StGB, DSGVO) — ohne Einwilligung wird nichts mitgeschnitten

Bei Vesalo laufen Videokonferenz und Eigentümerportal zusammen: Identifikation über den Portal-Login, Abstimmung im Portal, Stimmgewichtung regelbasiert konfigurierbar. Die Abstimmungsergebnisse fließen automatisch in den Entwurf der Niederschrift, den die Versammlungsleitung prüft. Unterschreiben müssen die Niederschrift der Vorsitzende, ein Wohnungseigentümer und, falls ein Beirat bestellt ist, dessen Vorsitzender oder Vertreter (§ 24 Abs. 6 WEG).

Was die digitale Versammlung bei Vesalo kostet

Die jährliche ordentliche Versammlung ist im WEG-Tarif enthalten — online oder hybrid. Auch die Präsenzversammlung, die § 48 Abs. 6 WEG bis einschließlich 2028 einmal im Jahr vorsieht, wenn die virtuelle Versammlung vor dem 1. Januar 2028 beschlossen wurde, führen wir hybrid durch, ohne Aufpreis; auf sie können die Eigentümer nur durch einstimmigen Beschluss verzichten. Ohne Beschluss zur Online-Teilnahme tagt die Gemeinschaft kraft Gesetzes vor Ort, ebenfalls ohne Aufpreis. Nur wenn die Online-Teilnahme beschlossen und im Verwaltervertrag so vereinbart ist und die Gemeinschaft trotzdem ausdrücklich eine reine Präsenzversammlung ohne Online-Teilnahme wünscht, ist das eine Sonderleistung laut Preisliste, zuzüglich Saalmiete nach Beleg. Maßgeblich ist der Verwaltervertrag.

Häufige Fragen