Eigentümerversammlung — Ablauf & Beschlüsse

Wann eine Versammlung stattfinden muss

Mindestens einmal jährlich (§ 24 Abs. 1 WEG). Außerordentliche Versammlungen gibt es bei besonderem Anlass (Sanierung, Verwalter-Wechsel, Sonderumlage). Der Verwalter muss einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer das in Textform mit Zweck und Gründen verlangt.

Ladungsverantwortlich ist der Verwalter. Fehlt er oder weigert er sich, beruft der Beiratsvorsitzende, sein Vertreter oder ein ermächtigter Eigentümer ein.

Einladung: Form + Frist

Frist: mindestens 3 Wochen vor Termin (§ 24 Abs. 4 WEG, seit Reform 2020 — vorher 2 Wochen)
Form: Textform reicht — E-Mail ist zulässig, wenn Eigentümer dem zugestimmt hat
Inhalt: Tagesordnung mit allen Beschlussgegenständen. Die Gegenstände müssen bei der Einberufung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG)
Anlagen: Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Sanierungs-Angebote — alles, worüber abgestimmt werden soll

Seit WEG-Reform sind auch Online-Versammlungen möglich — dafür braucht es einen separaten Beschluss, dass die WEG das überhaupt zulässt (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Kein Quorum mehr — und was daraus folgt

Seit der WEG-Reform 2020 gibt es die Beschlussfähigkeit nicht mehr: jede ordnungsgemäß geladene Versammlung kann beschließen, egal wie viele Eigentümer kommen. Auch eine Versammlung mit zwei Anwesenden entscheidet wirksam für alle. Wer fernbleibt, überlässt die Entscheidung den anderen — im Zweifel einer kleinen Minderheit. Genau deshalb lohnt sich eine niedrige Teilnahmehürde: online zugeschaltete Eigentümer stimmen mit, Beschlüsse tragen breiter, und es gibt weniger Streit im Nachgang.

Mehrheiten:

Einfache Mehrheit (Standard, § 25 Abs. 1 WEG): mehr Ja- als Nein-Stimmen der abgegebenen Stimmen; Enthaltungen zählen nicht.
Doppelt qualifizierte Mehrheit (mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile, § 21 Abs. 2 WEG): dann tragen alle die Kosten einer baulichen Veränderung, außer bei unverhältnismäßigen Kosten. Den Beschluss selbst fasst die Mehrheit nach Absatz 1.
Drei Viertel der abgegebenen Stimmen (§ 23 Abs. 1a WEG): rein virtuelle Versammlungen, für höchstens drei Jahre.
Allstimmigkeit: Umlaufbeschluss ohne Absenkungsbeschluss (§ 23 Abs. 3 WEG). Änderungen der Teilungserklärung sind eine Vereinbarung, kein Beschluss.

Protokoll + Beschluss-Sammlung

Niederschrift: Die Niederschrift ist unverzüglich aufzunehmen; wir stellen sie zeitnah ins Portal (§ 24 Abs. 6 WEG). Unterschreiben müssen sie der Vorsitzende, ein Wohnungseigentümer und, falls ein Beirat bestellt ist, dessen Vorsitzender oder Vertreter.
Beschluss-Sammlung aktualisieren (§ 24 Abs. 7 WEG) — die chronologische Sammlung aller WEG-Beschlüsse, in die Eigentümer und von ihnen ermächtigte Dritte Einsicht nehmen können

Anfechtungsfrist

Beschlüsse können binnen 1 Monat nach Versammlung beim Amtsgericht angefochten werden (§ 45 WEG). Begründungsfrist: 2 Monate. Anfechtungsgründe sind formal (Einladung, Frist, TO) oder inhaltlich (Beschluss verstößt gegen ordnungsgemäße Verwaltung).

Häufige Anfechtungsgründe

Einladungsfrist nicht eingehalten
Tagesordnungspunkt zu vage formuliert ("Verschiedenes" reicht nicht für Beschluss-Beschluss)
Wirtschaftsplan ohne nachvollziehbare Kalkulation
Sonderumlage ohne ausreichende Begründung

Tipp für Eigentümer

Vor jeder Versammlung schriftliche Anträge stellen — formlos per Mail an den Verwalter, mind. 4 Wochen vor Termin. So landet Ihr Punkt auf der Tagesordnung und ist beschlussfähig.

Fazit

Die Versammlung steht und fällt mit der Vorbereitung. Eine gute Verwaltung liefert Ladung, Wirtschaftsplan und Abrechnung mit Vorlauf — damit Eigentümer informiert entscheiden können, nicht nur "durchgewunken" wird.