Erhaltungsrücklage WEG — wie viel ist Pflicht?
Wie viel Rücklage braucht eine WEG wirklich? Die WEG-Reform sagt nur 'angemessen' — was die IVD-Empfehlung daraus macht und wie man rechnet.
Was das Gesetz heute fordert
Seit der WEG-Reform 2020 verlangt § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG eine "angemessene Erhaltungsrücklage". Die alte Bezeichnung "Instandhaltungsrücklage" ist seit der Reform offiziell durch "Erhaltungsrücklage" ersetzt — die Sache ist dieselbe.
Was "angemessen" heißt, sagt das Gesetz nicht. Die Rechtsprechung hat sich nicht festgelegt — entscheidend ist eine plausible Kalkulation, die in der Eigentümerversammlung beschlossen wurde.
Die IVD-Empfehlung als Orientierung
Der Immobilienverband IVD empfiehlt eine Jahres-Rücklage von:
- Neubau (< 10 Jahre): 0,7 % des Gebäudewerts
- Altbau saniert (10–25 Jahre): 1,0 %
- Altbau unsaniert (> 25 Jahre): 1,5–2,0 %
Beispielrechnung für 8-Parteien-Haus, Baujahr 1985:
- Gebäudewert (ohne Grundstück): 1,8 Mio €
- Empfehlung Altbau saniert: 1,0 % = 18.000 € pro Jahr
- Pro Wohneinheit: 2.250 € jährlich = 187,50 € monatlich
Das ist deutlich mehr als viele WEGs heute zurücklegen — und der Hauptgrund, warum bei großen Sanierungen plötzlich Sonderumlagen nötig werden.
Wann die Rücklage zu niedrig ist
Das Gesetz verlangt eine angemessene Erhaltungsrücklage, nennt aber keinen Betrag und keine feste Untergrenze. Liegt die Rücklage deutlich unter dem Empfehlungswert, sollte der Verwalter die Eigentümer darauf hinweisen, dass die Rücklage erhöht werden sollte.
Wofür die Rücklage verwendet werden darf
Nur für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum:
- Dach, Fassade, Fenster, Heizungsanlage zentral
- Aufzug (Modernisierung), Treppenhaus, Außenanlagen
- Wasserleitungen bis Absperrhahn
Nicht verwendet werden darf sie für:
- Wartung (das gehört in die Hausgeld-Position "Wartung")
- Sondereigentum
- Modernisierungen über die Erhaltung hinaus (dafür Sonderumlage)
Verzinsung — Pflicht oder Kür?
Die Rücklage getrennt vom laufenden Konto anzulegen ist üblich und empfehlenswert — typisch auf einem Tagesgeldkonto. Verzinsungspflicht gibt es nicht, aber der Verwalter sollte zumindest auf ein Konto mit Zinsen ausweichen, sobald die Rücklage > 50.000 € erreicht.
Sonderumlage als Notfalllösung
Reicht die Rücklage nicht, kann die WEG eine Sonderumlage beschließen (einfache Mehrheit). Das ist legitim, aber schmerzhaft — typische Größenordnung 1.000–5.000 € pro Eigentümer auf einen Schlag. Eine angemessen dotierte Rücklage verhindert das.
Fazit
Eine zu niedrige Rücklage ist die häufigste vermeidbare Krise einer WEG. Die IVD-Empfehlung ist konservativ kalkuliert und gibt dem Verwalter eine belastbare Grundlage, in der Versammlung für eine Erhöhung zu argumentieren — bevor die Sanierung schon auf dem Tisch liegt.